Советы юриста

Как зарегистрировать фирму?

По Болгарской Конституции иностранные граждане не могут покупать недвижимое имущество вместе с землёй. Следовательно, нужно зарегистрировать фирму, чтобы можно было купить недвижимость с землёй. Обычно мы советуем нашим клиентам зарегистрировать дружество с ограниченной ответственностью. Это стоит около 400 EUR, а процесс регистрации занимает около 2 недель.

Виды Фирм

Согласно Коммерческого закона в Болгарии существуют следующие виды коммерческих предприятий: 

 1) Собирательное общество
 2) Командитное общество
 3) Общество с ограниченной ответственностью
 4) Акционерное общество
 5) Командитное общество с акциями
 6) Частный предприниматель

     Все они, за исключением Частного предпринимателя, являются юридическими лицами. Их учредителями могут является болгарские или иностранные физические и юридические лица. Все предприятия должны быть вписаны в торговый регистр по решению окружного суда по месту нахождения фирмы.
    В части налогообложения все предприятия равны. Обязательным является также регистрация в налоговой службе, статистическом управлении и фонде социального страхования.
Наиболее распространенной формой является:

    Общество с ограниченной ответственностью (по болгарски ООД)

    Оно сочетает элементы персональных и капиталовых обществ, но причисляется к последним в связи с тем, что ограничен минимальный размер уставного капитала - 5000 лв. ООД получили широкое распространение в Болгарии, благодаря преимуществам, которые они предоставляют. ООД не требуется личного участия соучредителей в деятельности общества, и они рискуют только суммами, внесенными в уставной капитал. В тоже время ООД отличается от акционерного общества упрощенной процедурой регистрации, меньшей гласностью результатов деятельности и низким размером минимального уставного капитала. К моменту подачи документов на регистрацию уставной капитал фирмы должен быть внесен в размере не менее 70%, оставшаяся часть - в течение одного года. Доля одного соучредителя в уставном капитале не может быть менее 100 лв. Число учредителей не ограничено. Управлять обществом и представлять его могут один или несколько соучредителей или специально назначенное лицо, не являющееся учредителем. Число учредителей может быть изменено и после регистрации фирмы, т.е. учредители могут быть выведены из фирмы или же введены новые. Все изменения в учредительных документах должны быть зарегистрированы в суде.
    Учредителем ООД может быть и одно физическое или юридическое лицо. В этом случае оно будет именоваться "Единоличное ООО" . Учредитель ЕООД лично может управлять и представлять предприятие или назначить другое  лицо. В остальном ЕООД соответствует ООД.

Налоги  

I.   НДС.

Размер НДС в Болгарии - 20 % с некоторыми исключениями. Некоторые области бизнеса свободны от НДС /закупка земли и т.д. Некоторые - с НДС в меньшем размере.

II.  НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЧАСТНЬIХ ЛИЦ.

Налогообложение годовых доходов частных лиц в Болгарии - в соответствии со следующими прогрессивными ставками.

   Налогообложение годового дохода:

• до 1560 лв. - свободный от налогов
• от 1560 лв. до 1800 лв. - 10 % за доход более чем 1560 лв.
• от 1800 лв. до 3000 лв. - 24 лв. + 20 % за доход более чем 1800 лв.
• от 3000 лв. до 7200 лв. - 264 лв. + 22 % за доход более чем 3000 лв.
• более чем 7200 лв. - 1188 лв. + 24 % за доход более чем 7200 лв.

Таксы при  купли-продаже недвижимости:

   При заключении сделки купли-продажи недвижимости, стороны должны таксы,  размер которых фиксирован в Тарифе о нотариальных сборах.

   1. Такса о вписывании – 0,1 % от удостоверенного за материальный интерес.

   2. Местная такса – 2 % от договоренной продажной цены или по налоговой оценке, если она выше продажной.

   3. Нотариальная такса – по Тарифу о нотариальных сборах согласно Законам для нотариусов и Нотариальной деятельности.

III. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ КОМПАНИЙ.
    Компании платят "корпоративный налог" в размере 15 % от чистого дохода.

IV. НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.
    Налогообложение активов недвижимого имущества - 0.15 % от налоговой оценки объекта недвижимости в год.
    Оценка - в соответствии с приложением Номер 2 Закона о местных налогах и таксах.
    Также владельцы недвижимого имущества должны платить ежегодный "коммунальный налог" /оплата за вывоз мусора, уборку улиц и т.д./, который имее размер, различный для территории каждого муниципалитета.     Размер "коммунального налога" определяется каждый год советом муниципалитета.

V. НАЛОГ ЗДАНИЙ  
   Налог зданий определяется на основе налоговой оценки недвижимости размере 0,15%. Налог может быть оплачен 4 взносами – до 31 марта, до 30 июня, до 30 сентября, до 30 ноября. При оплате целой суммы до 31 марта, используется скидка – 5%. Налог оплачивается, независимо от того, используется недвижимость или нет.
   Не облагаются налогом сельскохозяйственные земли, леса и хозяйственные здания, для сельскохозяйственной деятельности земледельческими производителями. Не облагается налогом сроком до 5 лет недвижимость, собственность которой восстановленна по закону, и которая не в состоянии быть использована, как и здания, объявленные по соответствующему распорядку как саморазрушающиеся. Налог за недвижимость , отданную в аренду, оплачивается арендодателем.

VI. ПЕРЕВОД ЗА ГРАНИЦУ ДОХОДОВ, ПОЛУЧЕННЫХ В БОЛГАРИИ.
    Иностранные инвесторы могут репатриировать их доходы, полученные в Болгарии без любых ограничений после того, как они докажут, что все должные налоги относительно упомянутых доходов в Болгарии оплачены

Юридическая чистота сделки

Если мы говорим, что квартира "юридически чистая", то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. 

Основным принципом выполнения полноценной экспертизы объекта недвижимости является выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию в судебном порядке сделки с этим объектом. При покупке на вторичном рынке необходимо провести следующие действия:

Экспертиза правоустанавливающих документов и документов, необходимых для отчуждения:
Наличие полного пакета документов, их подлинность, отсутствие исправлений, подчисток, помарок.

Основной правоустанавливающий документ:  

Купля недвижимости в Болгарии
Уважаемые клиенты, болгарский рынок недвижимости обеспечивает разнообразие выгодных предложений на куплю-продажу недвижимости. Однако при заключении сделок на недвижимости в Болгарии следует учитывать некоторые особенности болгарского рынка.
В настоящее время иностранцы могут приобретать права собственности на особняки, дачи или апартаменты.
Несмотря на ограничения на куплю-продажу земли иностранцами в Болгарии, закон все-таки разрешает приобрести землю. Теперь первым делом вам понадобиться зарегистрировать фирму, общество с ограниченной ответственностью, которой следует приобрести землю. Вся процедура внесения фирмы в реестр слишком упрощена и не сказывается на сделку. На это понадобится всего 2-3 недели и приблизительно 500 евро. Акционерный капитал в размере 5 тыс. левов или 2500 евро переводится на банковский счет компании и его можно полностью восстановить через 3-4 недели.
Однако в ближайшем будущем по причине принятия Болгарии в члены Европейского Союза иностранцам будет предоставлена возможность беспрепятственно приобретать землю.

Учтите, что мы можем облегчить ваши усилия и сэкономить ваше время, взяв на себя организацию всех этапов купли-продажи недвижимости.

Основные шаги в деле приобретения недвижимости:
1. При выборе недвижимости вам следует проверить находится ли она еще в наличии или нет.
2. Бронирование выбранной вами недвижимости осуществляется путем платежа пошлины (в размере, устанавливаемом соответствующим инвестором) с целью снятия недвижимости с рынка на некоторое время.
3. Получение и заключение вами предварительного договора купли-продажи, предусматривающего основные права и обязательства, цену недвижимости и способ ее платежа до окончательного нотариального оформления сделки.
4. Поездка в Болгарию на осмотр недвижимости на данном этапе (или раньше).
5. Заключение окончательного договора купли-продажи и подписание нотариального акта в конторе болгарского нотариуса в Болгарии после платежа взноса в окончательный расчет (или уплаты суммы полностью) и подписания Акта-формы 15.

Что вам следует знать о заключении договора на куплю-продажу недвижимости
Заключение предварительного договора купли-продажи является последним заключительным этапом переговоров, дающих представление об основных условиях купли-продажи недвижимости. Данным договором предусматривается обязательство любой из сторон заключить окончательный договор при наличии соответствующих предпосылок или по истечении установленного срока в соответствии со статьей 19 Закона об обязательствах и договорах. Он является действительным, если содержит основные оговорки в отношении существенных условий окончательного договора – нотариального акта, в частности: индивидуальная недвижимость, крайняя цена, способ и срок платежа, срок/дата нотариального оформления сделки, нотариус, срок ввода во владение, неустойки за просрочку или неисполнение обязательств.
Условием действительности предварительного договора является его заключение в письменной форме, без надобности в нотариальной заверке.
При заключении предварительного договора следует предусмотреть в нем обязательное условие, предусматривающее декларацию о праве собственности на недвижимость и об отсутствии любого обременения. В случае неисполнения предварительного договора, согласно ст.19, параграфу 3 Закона об обязательствах и договорах, любая сторона вправе предъявить иск о заключении окончательного договора при отказе добровольного заключения другой стороной. Предметом производства по заключению окончательного договора является предусмотренное предварительным договором право требовать заключения окончательного договора.
Даже после его заключения в предварительный договор допускается вносить любые изменения и дополнения в виде приложения к контракту, оформленного надлежащим образом в письменной форме, с обоюдного согласия сторон.

Нотариальная сделка:
Окончательная передача права собственности на выбранную вами недвижимость осуществляется явкой в контору местного нотариуса в установленный день. В ходе данной встречи у нотариуса вам следует пользоваться услугами лицензированного переводчика, свидетельствующего передачу права собственности на самом деле.
При невозможности приезда в Болгарию для того, чтобы все это сделать лично, вы должны заранее доверить третьему лицу, указанному вами, подписание нотариального акта от вашего имени. Перед тем, как приступить к сделке, нотариус тщательно проверяет оформление документов недвижимости, вслед за этим свидетельствует о завершении сделки и оформляет передачу недвижимости. Новый нотариальный акт собственности подлежит внесению в государственные реестры, после чего вы получите его через 7-14 дней с даты заключения нотариальной сделки. Нотариальный акт равнозначен документу, удостоверяющего право собственности.

После ее приобретения недвижимость следует зарегистрировать в статистической организации БУЛСТАТ (касательно иностранных граждан) в семидневный срок с даты получения нотариального акта из службы по внесениям в реестр, а равно и в налоговой инспекции по местонахождению объекта в двухмесячный срок.
Налоги за осуществление купли-продажи недвижимости
За куплю-продажу недвижимости и за оформлении сделки у нотариуса стороны уплачивают пошлину в размере, предусмотренном разделом “Пропорциональные пошлины” Тарифа нотариальных пошлин. В пошлину входят следующие компоненты:
1. Сбор на внесение в реестр в размере 0,1% от удостоверенного материального интереса;
2. Местная пошлина в размере 2% от договорной продажной цены или налоговой оценки, если она больше продажной.
3. Нотариальная пошлина, предусмотренная Тарифом нотариальных пошлин, согласно Закону о нотариусах и нотариалной деятельности.

Местный налог:
Согласно Закону о местных налогах и сборах налог за куплю-продажу недвижимости составляет 2% на основании:
• Цены апартамента, указанной в нотариальном акте;
• Налоговой оценки апартамента.

Среди тех жилых застроек, которые мониторились специалистами компании на протяжении всего года, само
Читать далее...

Прошедший 2009 год оказался довольно необычным для покупки недвижимости заграницей, пишет портал нед
Читать далее...